اقتصاد مسکن

وزارت‌مسکن و شهرداری‌تهران قبل از آنکه طرح تفصیلی شهر تهران نوشته شود، مطالعه مشترکی درباره اوضاع جمعیتی و سکونتی پایتخت انجام داده‌اند که نتایج آن حکایت از لزوم تغییر الگوی ساخت‌وساز در کلانشهر تهران دارد. تا پیش‌از این، رونق احداث مسکن و حضور فراگیر انبوه‌سازان در بازار ساخت‌وسازهای مسکونی نشانه کارآیی مثبت دولت و مدیریت شهری تلقی می‌شد و حتی رونق اقتصادی کشور در گرو حجم بالای ساخت‌وساز در تهران ارزیابی می‌شد، اما در مطالعه مشترک دو نهاد مرجع مشخص شده است ظرفیت شهر تهران برای ساخت آپارتمان‌های جدید، تکمیل شده و باید در یک دهه آینده، مشوق‌های لازم برای ساخت‌وساز غیرمسکونی و خدماتی در پایتخت برقرار شود. یافته‌های مشترک وزارت‌مسکن و شهرداری‌تهران نشان می‌دهد چنانچه جمعیت پایتخت طی 10 سال آینده به صورت طبیعی افزایش پیدا کند، فقط یک میلیون نفر به جمعیت تهران اضافه می‌شود و در سال 1400 پایتخت دارای 9 میلیون نفر ساکن خواهد بود، اما اگر عملکرد بازار مسکن آزاد باشد طوری که سازنده‌ها به واسطه تراکم‌فروشی و جذابیت سرمایه‌گذاری به ساخت‌وسازهای مسکونی ادامه دهند، ظرفیت جمعیت‌پذیری شهر تهران به 4/11 میلیون نفر می‌رسد که در این صورت 7/2 میلیون نفر از پایتخت‌نشینان از خدمات شهری محروم خواهند ماند.
این تحقیق همچنین تاکید می‌کند با رویه موجود در بازار مسکن، در 10 سال آینده، سالانه حدود 100 هزار واحد مسکونی جدید در تهران احداث می‌شود که برای جلوگیری از برهم خوردن تعادل بین جمعیت و خدمات سکونتی در تهران، باید حجم ساخت‌وساز به کمتر از نصف این رقم برسد.
تیم مشاوران تنظیم سند جامع بالادستی تهران که از کارشناسان مطرح در حوزه مسکن به حساب می‌آیند، در جمع‌بندی این مطالعه مشترک توصیه کرده‌اند: دولت و شهرداری نیمی از 56 کیلومتر اراضی بایر و ساخته‌نشده در محدوده تهران را برای کاربری‌های غیرمسکونی و خدماتی اختصاص دهد و همچنین علاوه بر اینکه سیاست تمرکز‌زدایی سیاسی از پایتخت را دنبال می‌کند، امکانات زندگی در پیرامون شهر تهران همچون شهرهای جدید را نیز ارتقا دهد. در حال حاضر حدود 5/2 میلیون واحد مسکونی در شهر تهران موجود است که در صورت تداوم گرایش‌های کنونی ساخت‌وساز در آن، در افق 1400 تعداد واحدهای مسکونی شهر به حدود 5/3 میلیون واحد می‌رسد.
بخش‌های مهم نتایج مطالعه مشترک وزارت‌مسکن و شهرداری‌تهران درباره چشم‌انداز جمعیت تهران به شرح زیر است:
سودآوری در شمال تهران
معادله قیمت زمین، هزینه ساخت و قیمت تراکم در تهران نشان می‌دهد به طور متوسط یک متر مربع تراکم ساختمانی در سال‌های گذشته در سطح تهران 50 هزار تومان به فروش رفته است که این رقم معادل 15 درصد قیمت یک متر مربع فضای مسکونی بوده است. چنین فرآیندی نشان‌دهنده سودآوری بیشتر فعالیت ساخت در مناطق شمالی تهران است. حال اینکه بخشی از واحدهای ساخته‌شده به ویژه در مناطق شمالی شهر به صورت خالی نگهداری شده و برای مدتی دارای جمعیت نخواهند بود. لذا قرار است جمعیت تهران تا سال 1400 از 9 میلیون نفر تجاوز نکند به همین دلیل در این طرح راهکارهایی برای تغییر الگوی ساخت‌وساز در شهر از سمت مسکونی به تجاری و کاهش مجوز تراکم ساخت در برخی از مناطق شهر در نظر گرفته شده است.
پیرامون تهران مسکونی می‌شود
این بررسی نشان می‌دهد بخشی از جمعیت و فعالیت شهر تهران به منطقه پیرامون آن روی آورده و در آینده نزدیک نیز به دلیل شتاب بیشتر استقرار جمعیت در پیرامون، تهران همچنان پهنه اصلی کار و فعالیت منطقه و جاذب رفت‌وآمدهای شغلی خواهد بود. این روند در سایر کلانشهرهای دنیا نیز مشاهده می‌شود.
اشکال عمده در روند نوسازی بافت‌فرسوده
در مناطق تهران تعامل سکونت و اشتغال نامتقارن است در مناطق مرکزی با جذب فعالیت‌های جدید، جمعیت‌پذیری کاهش می‌یابد در حالی که در مناطق پیرامونی با جذب فعالیت‌ها جمعیت بیشتری به مناطق جذب‌ شده است.
اما از سوی دیگر هم‌اکنون به دلیل کاهش اراضی ساخته نشده پیرامون شهر، گرایش‌های تخریب و نوسازی در مناطق میانی شهر تشدید شده و ثقل جمعیت جدید معطوف به مناطق فوق شده است. از آنجا که بخش عمده بافت‌فرسوده شهر دچار کمبود‌های شدید خدماتی است، تخریب و نوسازی مسکن در این محدوده به افزایش جمعیت و فشار بیشتر بر خدمات موجود منجر شده است. در حقیقت فرآیند نوسازی با آزادسازی زمین برای تامین سطوح خدماتی مورد نیاز محلات نبوده است، بلکه تشویق نوسازی از طریق واگذاری تراکم مازاد موجب افزایش واحدهای مسکونی و جمعیت‌پذیری این مناطق شده است.
خانه‌ها کوچک می‌شوند؛ 111 متر
در تهران 1400، متوسط متراژ آپارتمان‌های مسکونی به 111 متر مربع می‌رسد. در سال 88 میانگین مساحت واحدهای مسکونی شهر تهران 183 مترمربع بود که در سال89 به 131 متر مربع رسید.
الزامات جمعیت‌پذیری محدود تهران
تهیه‌کنندگان این طرح مطالعاتی بر این نکته تاکید کرده‌اند که تثبیت جمعیت‌پذیری شهر تهران در چشم‌انداز آینده، رویدادی خلاف روندهای جاری جمعیت‌پذیری شهر و بسیاری از محرک‌ها و مشوق‌های سوداگری و درآمدزایی در بازار مستغلات شهر است. بنابراین برای اعمال محدودیت اقدامات زیر مورد نیاز است:
-تثبیت جمعیت‌پذیری شهر تهران از طریق تثبیت سطح مسکونی و تراکم ساختمانی مسکونی مناطق شهر
- تشویق ساخت‌وساز غیرمسکونی به منظور ساماندهی به استقرار پراکنده مراکز کار و فعالیت و حفظ سرمایه‌های فعال در بخش مسکن
- ارتقای کیفیت زندگی در شهر تهران و به ویژه مناطق مرکزی و حاشیه شرقی و جنوبی آن از طریق تخصیص اراضی بایر و ساخته نشده شهری این مناطق به خدمات مورد نیاز ساکنان
- توسعه و تجهیز شهرهای جدید برای جذب اضافه جمعیت 3 میلیونی آن در آینده و کاهش فشار بر تهران
- تجهیز پیرامون به خدمات و زیرساخت‌های ضروری و جلوگیری از دو سطحی شدن زندگی در منطقه که سرانجام به تخلیه پیرامون از اقشار بالا و متوسط و جابه‌جایی و مهاجرت آنها به تهران می‌انجامد.